海域價(jià)格評估的主要方法；

中國價(jià)格評估協(xié)會(huì )常務(wù)理事單位

遼寧大華評估公司

海南省評估鑒定

海域價(jià)格評估的主要方法有收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準價(jià)格系數修正法，各方法的適用條件及注意事項如下:

收益法

對于能夠計算現實(shí)收益或潛在收益的海域，可采用收益法評估海域價(jià)格，即按一定的還原利率，將海域未來(lái)每年預期收益折算至評估基準日，以折算后的純收益總和作為海域價(jià)格。

采用收益法時(shí)，應以客觀(guān)、持續、穩定的收益為基礎計算海域 的年總收入，按不重不漏原則計算年總費用，合理測算海域純收益。

成本法

對于新開(kāi)發(fā)的海域，或在海域市場(chǎng)欠發(fā)達、海域交易實(shí)例少的地區，可采用成本法評估海域價(jià)格，即以開(kāi)發(fā)和利用海域所耗費的各項費用之和為基礎，加上正常的利潤、利息和稅費等來(lái)確定海域價(jià)格。

采用成本法時(shí)，海域取得費和海域開(kāi)發(fā)費應是評估基準日的重置費用，各項費用的取費標準應有明確、充分的依據。

假設開(kāi)發(fā)法

對于待開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的海域，可采用假設開(kāi)發(fā)法評估海域價(jià)格，即在測算出海域開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值基礎上，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本和利潤來(lái)確定海域價(jià)格。

采用假設開(kāi)發(fā)法時(shí)，應根據最有效利用原則確定海域用途，再結合海域的規模、開(kāi)發(fā)難易程度等情況合理估算開(kāi)發(fā)建設周期，并假設在開(kāi)發(fā)周期內各項成本均勻投入或分階段均勻投入。

市場(chǎng)比較法

在海域市場(chǎng)較發(fā)達、海域交易實(shí)例充足的地區，可采用市場(chǎng)比較法評估海域價(jià)格，即根據市場(chǎng)替代原理，將評估對象與具有替代性且在近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的實(shí)例做比較，根據兩者之間的價(jià)格影響因素差異，在交易實(shí)例成交價(jià)格的基礎上做適當修正，以此來(lái)確定海域價(jià)格.

采用市場(chǎng)比較法時(shí)，比較實(shí)例應與評估對象的用海類(lèi)型相同，且位于相鄰區域或類(lèi)似區域，交易時(shí)間應相近，數量不少于3個(gè)；應選擇差異顯著(zhù)的比較因素進(jìn)行價(jià)格修正，因素條件應盡量量化，無(wú)法量化時(shí)應定性描述指標的大小。

基準價(jià)格系數修正法

在已有海域基準價(jià)格的地區，可用基準價(jià)格系數修正法評估海域價(jià)格，即針對評估對象價(jià)格影響因素的特殊性，利用海域價(jià)格修正系數，在同一地區同類(lèi)用海的海域基準價(jià)格基礎上做適當修正，以此確定海域價(jià)格。

采用基準價(jià)格系數修正法時(shí)，應準確把握本區域海域基準價(jià)格的內涵及其修正體系的構成，根據海域價(jià)格影響因素實(shí)際情況確定修正系數。

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